KASHI
瑕疵物件（事故物件）の売却も
リージャパンにお任せください
瑕疵物件（事故物件）は、特に売却に苦戦しがちな不動産です。個人に向けて売りにくくなるばかりでなく、取り扱いを拒否する不動産会社も珍しくありません。しかし、売り方によっては瑕疵物件を高く売ることができます。
リージャパンでは、他社では断られてしまうような瑕疵物件の取り扱いも行っています。売却を諦めていた物件をお持ちの方は、ぜひ1度当社にご相談ください。ご事情に合った最適な売却方法を考案し、高値での売却を目指します。
他社で取り扱いを断られた場合は当社にご相談ください
瑕疵物件（事故物件）とは、何らかの事件や事故の現場となった物件のことです。孤独死が発生した物件や、ゴミ屋敷と化した物件も瑕疵物件として扱われます。瑕疵物件は通常の物件と比べて需要が低く、不動産会社が取り扱いを拒否する例も珍しくありません。
他社で取り扱いを断られた瑕疵物件にお困りの方は、ぜひリージャパンにご相談ください。当社にはあらゆるノウハウがあり、解体業者などの専門家とのつながりも活かせます。瑕疵を解消したうえでの売却を見込めるため、意外な高値で瑕疵物件を売却できるかもしれません。
不動産会社が嫌がりがちな瑕疵物件の例
不動産会社が嫌がりがちな瑕疵物件の例を4つご紹介します。いずれも、当社なら取り扱いに応じられる可能性がありますので、遠慮なくご相談ください。
CASE1 ゴミ屋敷状態になっている
ゴミが大量に残されたいわゆる「ゴミ屋敷」も瑕疵物件に含まれます。生ごみなどによって建物が腐食している可能性があるほか、ゴミによる悪臭が住宅にこびりついているかもしれません。害虫が発生している場合も多く、ゴミ屋敷は極端に需要が低くなってしまいます。
当人がゴミと認識していない物だとしても、建物に残された品（残置物）が極端に多い場合も瑕疵物件とみなされるため注意しましょう。残置物の処理には手間と費用がかかるため、空の状態の家ほど高く売りやすいのです。
CASE2 敷地内に大木や雑草などが生い茂っている
庭などの敷地内に大木があったり、雑草が生い茂っていたりする場合も瑕疵物件とみなされるため要注意です。特に落葉樹がある場合、物件を購入した後も継続的に落ち葉を処理する手間がかかるため、高値が付きにくい傾向にあります。
草木が多い物件が嫌われる原因は撤去費用の高さにありますから、物件を売りに出す前に草木を処理するとよいでしょう。ただし、自力で撤去するとケガをする恐れもありますから、専門業者への依頼をおすすめします。
CASE3 共有持分・共有名義の家
共有持分・共有名義とは、1つの家を複数の人物が所有している状態を表します。たとえば夫婦の共有名義で所有している物件の場合、2分の1が夫の名義、残りの2分の1が妻の名義となる場合が多く、どちらかの一存で勝手に売却することはできません。
夫婦の意思が一致すればよいのですが、離婚などのトラブルが起こると夫婦間の主張が食い違い、スムーズに売却できなくなる場合があります。不動産会社はこのような問題を嫌うため、高値がつきにくくなるのです。
CASE4 再建築不可の土地
再建築不可の土地とは、現在建っている建物を摂り越した後に再建築することを禁じられた土地です。このような土地を居住用物件として活用する場合は、古くなった建物を修繕しながら暮らすしかなくなります。
現在の建物を取り壊して自分の理想に合った建物を再建築しようと考えている人の場合、再建築不可の土地を購入することはありません。将来的な土地活用の自由を奪われる土地でもあることから、売却に苦戦する可能性が高いでしょう。
瑕疵物件を高値で売る方法もある
先述した事情により高値で売却しにくい瑕疵物件ですが、売り方によっては高値がつく場合もあります。具体的な方法を2つご紹介しましょう。
瑕疵の原因をなくす
瑕疵の原因を解消することで、不動産の価値を高められます。たとえばゴミ屋敷や孤独死などが発生し、汚れ・臭いなどの問題が発生している場合は、工事や特殊清掃を業者に依頼することで、事故の痕跡をなくせる場合が多いでしょう。
工事や清掃を終えた後は、ホームインスペクション（建物状況調査）の実施をおすすめします。建物の状態について、第三者となる専門家からの公正な評価を受けられるため、高い評価を受けられた場合は評価額も上がるのです。
一度解体して更地の状態で売却する
瑕疵物件を更地にしてしまえば、物理的瑕疵・法的瑕疵を合法的に解消できます。そのままの状態では建物を売却する見込みが立たない場合におすすめですが、いくつかの注意点があるため確認が必要です。
まず、重大な事件・事故が発生した場合の「心理的瑕疵」は解消されず、更地にした後も告知しなければなりません。先述したように再建築不可物件には二度と建物をつくれないこと、固定資産税の減税措置が受けられなくなることにも注意しましょう。
瑕疵物件を売却する前に知っておきたい3つの注意点
瑕疵物件を売却する前に知っておきたい注意点を3つご紹介します。
心理的瑕疵物件は解体しない
凄惨な事件・事故現場になった場合の心理的瑕疵は、建物を解体して更地にしたとしても解消されません。土地だけの状態で売る場合も、再建築して物件とセットで売る場合も、心理的瑕疵を告知する義務が生じます。
もしも解体した後も買い手が見つからなければ、解体時にかけた数十万円～数百万円の費用がすべて無駄になるため注意しましょう。心理的瑕疵物件に関しては自己判断で解体せず、建物を残した状態のままでまずはご相談ください。
心理的瑕疵物件はリフォームしない
解体してはならない理由と被りますが、心理的瑕疵物件をリフォームすることもおすすめできません。リフォームして瑕疵による痕跡を消したとしても、心理的瑕疵の告知義務は残り、マイナスのイメージを払拭できないためです。
痕跡が残った状態のままよりは印象がよくなる可能性もありますが、そもそもリフォームを歓迎しない買い主様もいます。購入後、自分好みにリフォームしようと考えている人や、更地にして土地活用しようと考えている人は、むしろリフォーム後の物件を嫌う傾向にあるのです。
瑕疵物件を放置しない
瑕疵は時間の経過とともに消滅するものではありません。数年、数十年が経過したとしても瑕疵は消えず、告知義務が残ります。瑕疵物件を放置していても問題は解決せず、そればかりか老朽化してさらに価値を下げてしまうのです。
また、固定資産税などの維持費もかかりますし、特定空き家に指定された場合は固定資産税の減税措置も受けられません。所有する期間が長ければ長いほど損をするのが瑕疵物件の特徴なので、素早く売却することをおすすめします。